Aktualności

Bezpieczny kredyt 2%🏠

Zainteresowanie rządowym Programem Pierwsze Mieszkanie, bardziej znanym pod hasłem „Bezpieczny kredyt 2%” wzrasta w miarę zbliżającego się terminu 01.07.2023 czyli jego wejścia w życie. Obecnie ustawa jest w parlamencie, a konkretnie przyjęta przez sejm i skierowana do senatu.

Chciałbym dzisiaj rozwiać narosłe już mity, a może pobożne życzeń niektórych konsumentów.😃

01.07.2023r to planowana data wejścia w życie ustawy i nie oznacza, że następnego dnia można złożyć wniosek o kredyt w tym programie. Ponieważ „dopłacać” do kredytu będzie Bank Gospodarstwa Krajowego to banki, które będą chciały uczestniczyć w programie muszą podpisać z nim umowy. Przy poprzednich programach trwało to 2-3 miesiące, więc realnie powinniśmy mówić o wrześniu, jako o rozpoczęciu przyjmowania wniosków kredytowych.😲

Założenia ustawy mówią o kredycie spłacanym tylko według rat malejących, tak aby gdy skończą się dopłaty (10 lat) kredytobiorcy mieli już dużo spłaconego kapitału i rata już bez dopłat ich nie przygniotła. Super, ponieważ w przykładowym kredycie 300 tys. zł na 30 lat branym dzisiaj (oprocentowanie 7,80%) i spłacanym wg rat równych kapitału w pierwszej racie jest 209,61zł wobec całości 2.159,61zł (w 121 racie czyli po dopłatach kapitału jest 456,11zł). Natomiast w przypadku spłaty wg rat malejących w pierwszej racie wynoszącej 2.873,33zł kapitał wynosi aż 833,33zł, a 121 rata (czyli już bez dopłat) wynosi 2.133,33zł czyli już mniej niż w przypadku spłaty wg rat równych.

Ostatnio liczyłem Klientowi zdolność i niestety jest duża różnica między możliwą kwotą do uzyskania w zależności od przyjętej metody spłaty. Dlatego w 95% Klienci wybierali spłatę rat wg równych.
Ten, mój Klient zarabiał 4.900zł netto i licząc wg. rat równych zdolność pozwalała na kredyt 320 tys. zł, a wg. rat malejących tylko 240 tys. zł. Te 80.000,00 zł to czasami ☹️kilka m2 mieszkania, a czasami możliwość kupna bądź nie wymarzonego mieszkania.

I tu wchodzi polityka, otóż Pan Minister Buda (twórca programu) 24 kwietnia zapowiedział, że banki będą liczyły zdolność przyjmując, że Kredytobiorca otrzymuje dopłatę. 🤔Czyli rata spadnie jak w naszym przykładzie z 2.873,33zł do 1.333,33zł co oczywiście przekłada się na zdolność kredytową.

Komisja Nadzoru Finansowego, która może te sprawy regulować milczy. Nowy szef Związku Banków Polskich podkreśla jednolitość przepisów „Nie znam bliżej okoliczności, o których mówi minister Buda jako o interpretacjach KNF i banków. Z punktu widzenia przepisów prawa bankowego w tej materii przepisy pozostają niezmienne, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z programem dopłat, czy innym programem pomocowym […] Przepisy prawa bankowego w zakresie zdolności kredytowej nie różnicują tej zdolności w zależności od tego, czy kredyt jest z dopłatami, czy też nie”.

Jak to się zakończy, czas pokaże, a jak widzicie jest o co kruszyć kopię.
Jako Wasz doradca, policzę zdolność kredytową i pokażę ile zyskacie w ramach nowego programu, zapraszam ... See more

Zdolność poprawia się😃

Zdolność cały czas rośnie, po pierwsze dlatego, że WIBOR spada i od 17.03. 2023 jest na poziomie 6,90%.
Jednak najważniejszy wzrost nastąpił po decyzji KNF o obniżeniu o 2,5% bufora o jaki banki muszą powiększać stopę procentową przy liczeniu zdolności. Zmiana dotyczy tylko oprocentowania czasowo stałego oferowanego przez banki.

Prawie 607 tys. złotych – tyle na zakup mieszkania może przeciętnie pożyczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi - wynika z kwietniowej ankiety przeprowadzonej przez HRE Investment Trust. To o ponad 15% więcej niż miesiąc temu. Tym samym jest to największa zmiana jaka zaszła w ciągu ostatnich kilku miesięcy., że Zdolność kredytowa wyliczana przez HREIT dla przykładowej rodziny systematycznie poprawia się od lipca 2022 roku. W międzyczasie wzrosła już o 53% (z 396 tys. złotych w lipcu 2022 do 607 tysięcy obecnie).😁
Warto też podkreślić, że przed podwyżkami stóp procentowych ta przykładowa rodzina mogła na zakup mieszkania pożyczyć około 700 tys. złotych.

Będzie lepiej
Wobec komunikatów od „naszego jastrzębia” RPP zakończyła cykl podwyżek i obecnie są oczekiwane obniżki. Jednak kiedy to nastąpi…
Jak widać na drugim wykresie najwcześniej o większym spadku rat możemy mówić w lipcu 2024r.
Po wyliczenie zdolności zapraszam do Waszego najlepszego najprawdopodobniej doradcy.😃 ... See more

Ceny mieszkań w lutym 2023🏢

Ceny mieszkań zmieniają się jak w kalejdoskopie wynika z najnowszego raporty Expandera i Rentier.io
Po miesiącach spadków, następują miesiące wzrostów. Zmiany są bardzo niewielkie i tak naprawdę w ciągu ostatnich 12 m-cy ceny niemal się nie zmieniły. 🤔
Jeżeli ktoś ma gotówkę i chciałby ją zamienić na mieszkanie to ma łatwiej niż w lutym 2022 ponieważ liczba ofert zwiększyła się o 14% czyli jest większy wybór.

Mocne spadki realnych cen mieszkań😁
Nominalne ceny mieszkań w lutym są przeciętnie o 2% wyższe niż przed rokiem. Warto jednak dodać, że w tym czasie inflacja (wzrost cen koszyka dóbr i usług) wyniosła aż 18,4%. Przeciętnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło z kolei o 13,6%. W tym kontekście można więc powiedzieć, że realne ceny mieszkań znacząco spadły. Trzeba jednak dodać, że jeśli mieszkanie zostało kupione z myślą o wynajmie, to pocieszeniem może być to, że aż o 25% r/r wzrosła przeciętna kwota jaką można uzyskać z tego tytułu.

To może być koniec spadków cen🧐
Odradzający się popyt. W porównaniu ze styczniem 2023 r. liczba złożonych w lutym wniosków kredytowych wzrosła o ponad 43%. W górę poszła też kwota, o którą przeciętnie wnioskowano – o 4% m/m – wynika z danych BIK. To w sumie znaczy, że w lutym br. popyt na kredyty był aż o 80% wyższy niż w sierpniu 2022 roku.

Dodatkowo od marca 2023 banki obniżyły bufor przy liczeniu zdolności i w konsekwencji nastąpił jej wzrost nawet o 26%.

W wakacje ogromny impuls popytowy przyniesie rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”, Piszę ogromy ponieważ sam odczuwam duże zainteresowanie tym programem co potwierdzają również zaprzyjaźnione biura nieruchomości. Mówią wręcz o Klientach oglądających i wstrzymujących się do czasu wejścia programu w życie.

Jest duża szansa, że w przyszłym roku nastąpią obniżki stóp procentowych.

Z drugiej strony mamy kwestię kosztów budowy nowych mieszkań. Co prawda ceny części materiałów budowlanych zaczęły wreszcie spadać (np. wybrane produkty ze stali), to jednocześnie znacząco podrożały kategorie takie jak cegły, cement i beton. Wciąż rosną też wynagrodzenia pracowników. Ciężko więc mówić o tańszej budowie mieszkań. W rezultacie ceny w najbliższym czasie będą stabilne, a w niektórych miastach mogą nawet nieco wzrosnąć. ... See more

Wiosna 🍀 Czyli drgnęło w kredytach mieszkaniowych

Na początek najnowsze dane (za luty 2023r) z BIK SA na temat sprzedaży kredytów hipotecznych.
W lutym 2023r banki udzieliły 6,8 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 2,25mld zł czyli o 9,9% więcej niż w styczniu tego roku.😃
Porównując początek (dwa pierwsze miesiące) tego roku do początku roku 2022 to spadek wyniósł 61,4%😲
Jeszcze warto odnotować, że co prawda niewiele ale polepszyła się spłacalność kredytów.

I przechodząc do zasadniczego tematu o jakim chciałem dzisiaj powiedzieć to nastąpiła poprawa zdolności kredytowej. Czyli wiosna, a przynajmniej odwilż😉
W poszczególnych bankach bardzo to różnie wygląda - szczegóły w tabelce - od rekordzisty Banku Millennium, gdzie zdolność wzrosło o 26% do mBanku gdzie spadła.🤔

Są dwie przyczyny poprawy:
1) Komisja Nadzoru Finansowego w lutym 2023 zezwoliła bankom na obniżenie bufora z 5% do 2,5% z jakim banki mają liczyć zdolność Klientów. Rok wcześniej zbyt późno wprowadzone obostrzenia zostają wycofane ale tylko w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
2) Spadający WIBOR. Już prawie wszystkie (poza WIBOR 1R) są poniżej 7%

Wobec powyższego obecne oferty banków zmieniają się dynamicznie np. PeKaO w marcu dwa razy obniżył oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Ale uwaga dotyczy to przede wszystkim kredytów w ofercie ze stałym okresowo oprocentowaniem. Zresztą kilka banków zaprzestało proponować Klientom kredyty ze zmiennym oprocentowaniem.

To wszystko powoduje, że Klienci obecnie decydują się na stałe okresowo oprocentowanie. Jest to wygodne i przede wszystkim bezpieczne rozwiązanie ponieważ wiemy, że nasza rata przez najbliższe 5 lat się nie zmieni. Po tym okresie – wszyscy mają nadzieję i analitycy potwierdzają – stopy wrócą do przyzwoitych poziomów.

Jeżeli wybierzecie stałą stopę, a po roku czy dwóch nastąpi spadek stóp procentowych aby nie przepłacać trzeba znaleźć rozwiązanie.

Podpowie je, najlepszy prawdopodobnie Wasz doradca finansowy😁 ... See more

Trwa epoka lodowcowa w kredytach mieszkaniowych. 🥶

Ogromne spadki r/r kredytów mieszkaniowych (-63,1%) liczbowo oraz (-65,2%) wartościowo.
Styczeń 2023 to już kolejny miesiąc w silnym trendzie spadkowym wywołanym wzrostem stóp procentowych, a tym samym bardzo dużym spadkiem zdolności kredytowej. W ostatnich miesiącach wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych ustabilizowała się na poziomie 2- 2,2 mld zł miesięcznie.

Chciałbym zwrócić uwagę na wartość udzielanych innych kredytów – specjalnie to pokazuję w tabelce – poza hipotecznym.🤔
Otóż obecnie kredytów mieszkaniowych udziela się o połowę mniej niż kredytów 😲gotówkowych i niewiele więcej niż kredytów ratalnych. Przypomnę, że rekord w miesięcznej wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych został osiągnięty w październiku 2021 i wynosił 8,4mld zł.

To wszystko, czyli przede wszystkim wzrost rat kredytów, malejący wolumen kredytów przekłada się na jakość portfela kredytów hipotecznych. Ostatnio mocno się pogarsza – pomimo wakacji kredytowych – od najlepszego wyniku 0,55% w 2021r do obecnych 1,46%. 🥺
Oczywiście są to cały czas bezpieczne poziomy (do 8% jeszcze daleko) ale dopiero w tym roku kredytobiorcy odczują znaczny wzrost obciążeń. Wynika to z faktu, że w drugiej połowie roku 2022r kiedy raty już wzrosły o ponad 100% można było zawiesić 4 miesiące z 6 miesięcy. W 2023 będą to „tylko” 4 miesiące.

Na koniec jeszcze jedna ilustracja, pokazująca udział kredytobiorców z opóźnieniami w poszczególnych województwach.

Oczywiście czekam na Waszą rekację, pytania i komentarze.😃 ... See more

Polakom należy się ....... niskie oprocentowanie kredytów😉

Polakom zależy, by kredyty mieszkaniowe były nisko oprocentowane. 📉
Nie pogardziliby też wsparciem finansowym od państwa - wynika z sondażu IBRiS, którego wyniki opublikowała wtorkowa "Rzeczpospolita".

Choć partie polityczne chętnie przedstawiają propozycje wsparcia Polaków w dostępie do mieszkań, nie ma jednak na razie pomysłu, który zostałby przyjęty z entuzjazmem. Jednak każdy z nich ma swoją, dość nieliczną, grupę zwolenników" - czytamy we wtorkowej "Rzeczpospolitej".

Z sondażu IBRiS dla "Rzeczpospolitej" wynika, że 27,7 proc. badanych uważa, iż najlepszą formą pomocy byłoby wsparcie przez państwo wkładem 100 tys. zł. 😃Pozostałą część stanowiłby nisko oprocentowany (1,5 proc.) kredyt hipoteczny. Gazeta przypomina, że mieszkanie "bez wkładu własnego" to pomysł PiS.

"Kolejnym dobrym rozwiązaniem jest według ankietowanych propozycja Lewicy, by wybudować 300 tys. mieszkań komunalnych z dotowanym czynszem. Mieliby w nich zamieszkać młodzi. To rozwiązanie popiera 22,7 proc. respondentów.

Mieszkanie z kredytem 0 proc. dla osób do 45. roku życia - ten pomysł PO podoba się 20,4 proc. ankietowanych" - podaje "Rz".👍

Według gazety, nisko oprocentowany kredyt, dotowany przez państwo dla osób do 45. roku życia - czyli propozycję rządowa - popiera tylko 12,1 proc. Polaków.
Zdania w sprawie pomysłów mieszkaniowych nie ma 17,1 proc. ankietowanych.

Ten ostatni program zgodnie z założeniami rządu ma wejść od 01 lipca 2023r.
Mam sporo zapytań w tej sprawie. ... See more

Kredyt 2%🤔

Ostatnio głośno jest o programie pierwsze mieszkanie, bardziej znanym jako „Bezpieczny kredyt 2%”. Powiem uczciwie, że wątpiłem iż on w ogóle będzie wdrażany. Jednak rząd w ubiegłym tygodniu przyjął projekt ustawy.📒

Zobaczmy więc co jest w ustawie:🔎

Po pierwsze Projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe zakłada, że kredyt 2 proc. z dopłatą państwa będzie mogła uzyskać osoba do 45 roku życia.

Kredyt może być udzielony tylko na pierwsze mieszkanie — osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie będą mogły mieć w dniu udzielenia kredytu ani w przeszłości mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Dopuszczony będzie natomiast nie większy niż 50-proc. udział w odziedziczonej nieruchomości.

Maksymalna wysokość kredytu to 500 000zł, ale jeśli kredytobiorca może się poszczycić aktem ślubu albo w rodzinie jest dziecko – to można będzie pożyczyć 600 000zł.

Państwo będzie dopłacało do oprocentowania kredytu przez 10 lat, później już będzie to kredyt na normalnych, komercyjnych zasadach (ale oczywiście – jeśli bank-kredytodawca zaproponuje niefajne warunki – zawsze będzie można kredyt refinansować).

Żeby utrzymać prawo do dopłat, trzeba będzie w ciągu roku od zakupu nieruchomości na „kredyt 2%” rozpocząć „prowadzenie gospodarstwa domowego” w tym lokalu. Inaczej dopłaty mogą wygasnąć. Nie wiadomo, w jaki sposób będzie to sprawdzane i czy w ogóle?

Kupionego za tani kredyt mieszkania nie wolno – w okresie przyjmowania dopłat – ani sprzedać, ani wynająć, ani w ogóle zrobić czegokolwiek, co spowoduje, że mieszkanie przestanie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy. To znaczy, można to wszystko zrobić, ale od tego momentu przestają obowiązywać dopłaty. Nie można też – chcąc utrzymać prawo do dopłat – kupić innej nieruchomości (można natomiast ją odziedziczyć).

Przepisy dotyczące kredytu 2 proc. mają wejść w życie 1 lipca. Kredyty z dopłatami do rat mają być udzielane do 31 grudnia 2027 r.

Teraz technikalia:
• starając się o kredyt bank będzie analizował naszą zdolność bez uwzględnienia dofinansowania – czyli na chwilę obecną nic to nie pomoże przy dostępności kredytów,
• dopłata obejmuje tylko tę część oprocentowania, która przekracza 2% w skali roku,
• kredyt będzie spłacany w formule rat malejących, czyli „gorszych” (ponieważ wyższych niż raty równe) przy liczeniu zdolności,

Podsumowując – zbliżają się wybory, więc politycy dają upust swoim fantazjom, ostatnio padła jeszcze „lepsza” propozycja kredyt 0%.😲
W ocenie ustawy zapisano, że w 2023r planowane jest udzielenie 10tys kredytów z dopłatami, a w 2024r 40tys. sztuk.
Zobaczymy jakie będą realia, jednak obecna bolączka – niska zdolność kredytowa wynikająca z wysokiej inflacji – w najbliższym czasie się nie zmieni lub niewiele zmieni.

Załączam przygotowane przez Expandera ciekawe porównanie przyszłego programu z obecnym, który jednak nie cieszy się popularnością z powodu niskiej zdolności kredytowej.

Oczywiście, jeżeli banki będą oferowały kredyty z dofinansowaniem to Wasz najprawdopodobniej najlepszy pośrednik kredytowy również będzie je przedstawiał ... See more

Złotówkowicze cd.🤔

"no i ….mamy to!!!! tak 09.12.2022r chwali się jedna z kancelarii prawnych.

Dziś przegrywa CA (Credit Agricole) z siedzibą we Wrocławiu. SSR Agata Cieśla z SR Wrocław – Śródmieście nie miała wątpliwości, żeby zasądzić żądaną kwotę, bo umowa jest nieważna i po przeprowadzeniu postępowania wydała dziś wyrok w sprawie IX C 1132/19 zasądzając ją jako świadczenie nienależne.😎

Zdaniem Sądu podzielającego stanowisko powoda mechanizm zmiany oprocentowania (w jego skład wchodził też WIBOR) nie był transparentny stąd po jego eliminacji umowa upada.😲

Wyrok dotyczy mowy o kredyt hipoteczny w PLN ze zmienną stopa procentową z 2006 r. Wyrok ten może okazać się przełomowy i pozwolić na rozpoczęcie walki z bankami nie tylko klientom kredytów frankowych, ale również złotówkowych zawierających zapisy naruszające ich interesy."

Wyrok nie jest prawomocny, to pierwsza instancja. Oczywiście Bank się odwoła, więc na ostateczną decyzję trzeba będzie jeszcze poczekać.

Jak widzieliście w ubiegłym tygodniu pisałem, że spraw w sądach jest już bardzo dużo, jednak nie spodziewałem się, że pierwszy wyrok będzie tak szybko. I jest on trochę inny niż zabezpieczenie o jakim pisałem wcześniej. Ale też związane z WIBOR-em.

W tym kontekście inaczej wygląda decyzja ING Banku Śląskiego, który od dnia 17.12.2022r do połowy przyszłego roku zawiesza udzielanie kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, czyli opartych o WIBOR.🤔

Dalej w komunikacie czytamy, że od połowy 2023 planowane jest wprowadzenie oprocentowania zmiennego w oparciu o WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight).

Czyli ING BŚ żegna się w WIBOR-em, czy inne banki pójdą tą drogą? ... See more

WIBOR był/jest manipulowany?🤔

Na początek, pytanie co to jest WIBOR?
Jest to skrót od Warsaw Interbank Offer Rate - stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom, ustalana w każdy dzień roboczy, o godz. 11:00, za wyjątkiem okresów ON i TN, dla których stawki ustalane są o godz. 17:00.

Jakiś czas temu pisałem o postanowieniu zabezpieczającym wydanym przez Sąd w Katowicach, okazuje się (jak donosi Gazeta Wyborcza) że podobnych spraw jest mnóstwo i pozwy zalewają sądy. 😲
Mecenas Frejowski w imieniu młodego małżeństwa złożył pozew w sądzie przeciwko bankowi Millenium. W pozwie stara się pokazać, że banki mogą i mogły manipulować wskaźnikiem WIBOR. Jeżeli sąd zgodziłby się z kancelarią oznaczałoby to że 90% kredytów hipotecznych, wszystkie gotówkowe czy ratalne, wszystkie leasingi mają błędnie wyliczone raty. 😳

Dowody🧐
I tu pojawia sygnalista, którego zeznania znajdują się w pozwie przeciwko bankowi. Z informacji uzyskanych przez dziennikarzy Wyborczej wynika, że jest to albo osoba pracująca w polskim nadzorze bankowym albo w spółce (GPW Benchmark) zajmującej się opracowywaniem wskaźnika WIBOR. Wiadomo, że sygnalista o nieprawidłowościach przy ustalaniu WIBOR-u zawiadomił nie polski ale Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych. Może do polskich nie ma zaufania?

Co z WIBOR-em 🔍
Najważniejszym zarzutem jest to, że
WIBOR NIE JEST OPARTY O RZECZYWISTE TRANSAKCJE MIĘDZYBANKOWE😱
dlatego jest podatny na manipulację!!!

Sygnalista twierdzi, że kiedyś rzeczywiście odzwierciedlał to, po ile banki sobie pożyczały pieniądze. Jednak wszystko się zmieniło po kryzysie finansowym w 2008 roku.📉
Od 2009 banki stwierdziły, że wolą nakłonić Klientów do przynoszenia depozytów niż pożyczać pieniądze od innych banków. Do tego doszła nadpłynność pieniądza na rynku finansowym – banki mają dużo, dużo więcej depozytów niż kredytów.
I dlatego – jak donosi sygnalista – transakcje na rynku międzybankowym są bardzo rzadkie. Doszło do tego, że przez większość dni pozostawała bez transakcji. Jaka to jest skala?
W latach 2012-2015 bez transakcji było 87% dni w roku, w latach 2016-2019 było to 98%, 2020-2021 było 95%, a w tym roku do maja 75%. 😮

Przypomnę, że im wyższy WIBOR tym większy zarobek banków. Dowodem na manipulację jest również fakt, że w niektórych okresach WIBOR był wyższy od stopy lombardowej ustalanej przez NBP. Czyli taniej było pożyczyć (przez bank) od NBP niż na rynku międzybankowym – trochę to nielogiczne.

Mecenas Frejowski w pozwie zadaje jeszcze mnóstwo logicznych i ważnych pytań z których przytoczę chociaż jedno: „Dlaczego kredytobiorcy biorą na siebie niczym nieograniczone ryzyko wzrostu rat, a bank nie partycypuje w tym ryzyku”. To akurat również mówiłem swoim Klientom.😃
Pan Mecenas stwierdza, że de facto WIBOR to ukryta marża banków. Stwierdza, że podobnie jak w przypadku kredytów frankowych Klient – przez to że wzrasta WIBOR - nie wie ile finalnie musi spłacić kredytu!😡

Jak to się zakończy, nie wiemy ale jeżeli sądy wyrzucą z umów WIBOR może nastąpić armagedon w polskiej bankowości i Rząd lub Sejm będzie musiał się włączyć bo branża tego nie udźwignie.

Czy już ktoś złożył pozew w sądzie? ... See more

Jak zgrabnie wytłumaczone